Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier en nue-propriété

La hausse des taux ne facilite pas forcément la rentabilité locative. Si la location en meublé ou en nu constituent des investissements appréciés, il existe d'autres solutions pour placer son argent dans la pierre et de se créer un patrimoine immobilier. Encore peu connu, l'investissement en nue-propriété présente cependant des avantages certains. Nous vous les détaillons ci-dessous.

Qu'est-ce que la nue propriété ?

La propriété peut prendre en droit français différentes formes. Ainsi, la loi distingue l'usufruit, qui permet de profiter du bien, et la nue propriété. Lorsqu'on possède les deux droits réunis, on parle de pleine propriété. La séparation de l'usufruit et de la nue-propriété constitue, quant à elle, une procédure appelée démembrement. Dès lors, vous avez deux possibilités pour investir dans l'immobilier : vous pouvez acquérir des biens pour les louer et en tirer une rentabilité locative, mais aussi effectuer un investissement dans l immobilier en n'achetant que la nue-propriété. Il s'agit d'une approche totalement différente. Vous n'avez pas immédiatement l'usage du bien. L'usufruitier conserve cet usage. Il peut habiter la maison ou l'appartement, mais il peut aussi choisir de le louer. Ce type particulier d'investissement immobilier vous permet de vous créer un patrimoine à long terme, puisque vous récupérez la pleine propriété à l'issue d'une durée fixée par contrat, ou lors du décès de l'usufruitier. Vous n'avez pas à vous soucier de la mise en location ou de la gestion du bien. Mais l'acquisition en nue-propriété présente encore d'autres avantages.

C'est quoi l'investissement en nue-propriété ?

L'investissement en nue-propriété est une solution qui permet d'acquérir un bien immobilier à un prix réduit et de donner l'usage du bien à un tiers pendant une durée temporaire. Une fois la durée terminée, le propriétaire devient automatiquement le propriétaire du bien. Les avantages de cette forme d'investissement incluent la sécurisation du capital investi, des loyers futurs sous forme de décote et une fiscalité avantageuse.  

 

Achat en nu propriété : le cas du viager

Le viager constitue le type d'investissement immobilier en nue-propriété le plus connu. Le créneau demeure cependant confidentiel et offre des opportunités intéressantes pour l'investisseur, en particulier celui qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme et ne pas avoir à se charger de la gestion du bien. En quoi consiste exactement la vente en viager ? L'acquéreur ou débirentier fait l'achat d'une maison ou un appartement dont il détiendra, à l'issue de la transaction, la nue-propriété. Il laisse l'usufruit au crédirentier, qui continue, la plupart du temps, à habiter les lieux, jusqu'à son départ en maison de retraite ou à son décès. On parle alors de viager occupé. D'autres formes de viagers sont possibles, comme le viager libre, situation dans laquelle l'acquéreur peut directement disposer du bien. Le contrat de viager est conclu en échange du versement d'un capital, augmenté généralement d'une rente mensuelle dont le bénéficiaire est le crédirentier. On parle de bouquet. D'autres montages financiers peuvent être proposés. Pour trouver celui qui est le plus intéressant au regard de votre situation et de vos projets patrimoniaux en tant qu'investisseur, il est essentiel de consulter des experts de la gestion de patrimoine, comme Altarea Patrimoine.  

 

Les avantages financiers de la nue propriété

Les biens immobiliers vendus sous le régime du viager sont relativement rares et mieux vaut s'adresser à une agence spécialisée dans ce type de transaction pour trouver le logement approprié. Vous pouvez aussi profiter d'offres intéressantes auprès de services financiers spécialisés dans l'investissement immobilier locatif. Dans tous les cas, mieux vaut se faire accompagner pour éviter les erreurs et profiter des avantages financiers et fiscaux. Le premier de ces avantages pour un investisseur est la possibilité de se constituer un patrimoine sur le long terme, avec un apport initial réduit. En effet, les biens vendus sous le régime de la nue-propriété sont environ 30 à 40 % moins chers que les transactions immobilières classiques. Ils sont donc plus accessibles. Comme vous payez moins lors de la signature de la vente, les frais de notaire, calculés en pourcentage de la transaction, sont également moins élevés. C'est par ailleurs l'usufruitier, sauf cas particulier mentionné au contrat, qui verse la taxe foncière. Vous n'avez pas non plus à entretenir le bien. Les principaux avantages financiers de la nue propriété sont l'économie d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux pendant la période de démembrement, ainsi que la déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus. La nue propriété est également une stratégie d'investissement immobilier qui permet de transmettre son patrimoine par anticipation, d'aider un proche ou d'investir dans l'immobilier tout en optimisant sa fiscalité.

Focus sur les avantages fiscaux d'un achat en nue-propriété

Les avantages fiscaux de l'achat en nue-propriété comprennent aucune imposition supplémentaire sur le revenu, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou la taxe foncière. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus, et il y a une plus-value comptable à la sortie. Enfin, l'achat en nue-propriété permet une défiscalisation des revenus. Comme on peut le voir, les avantages fiscaux de la nue-propriété sont réels et peuvent vous permettre d'effectuer une transaction immobilière intéressante sur le long terme. Vous versez chaque mois une rente viagère. Ce type d'investissement constitue une alternative au plans d'épargne pour la retraite.

Investissement dans l'immobilier : la nue-propriété et la pierre papier

Vous ne souhaitez pas acquérir un bien immobilier, mais vous aimeriez néanmoins profiter des avantages fiscaux d'un investissement dans l immobilier  ? Pourquoi ne pas vous tourner vers la pierre papier et l'investissement par le biais de parts de SCPI ? On l'ignore le plus souvent, mais la pierre papier permet elle aussi d'acheter en nue-propriété et de profiter des atouts du démembrement. Cette procédure permet de dissocier la nue-propriété des revenus générés par le bien immobilier. Comment fonctionne l'investissement en nue-propriété dans des parts de SCPI ? Vous détenez des parts de SCPI, c'est-à-dire une partie d'un ensemble immobilier dont la gestion locative est confiée à un gestionnaire. La société de placement est usufruitière durant la durée prévue au contrat, vous êtes nu-propriétaire. Vous ne touchez donc pas de revenus locatifs. Mais vous récupérez la pleine propriété à l'issue de la période contractuelle. Cette forme particulière d'investissement dans l'immobilier s'adresse aux épargnants qui ne souhaitent pas toucher immédiatement de revenus complémentaires, mais qui veulent se constituer un capital sur le long terme. Le recours au démembrement vous permet par exemple de préparer votre retraite. Au moment où vous redevenez pleinement propriétaire des parts, vous n'avez pas d'impôt ou de taxe à verser. La mécanique du démembrement est intéressante à connaître. Une fois que l'on a compris que la pleine propriété peut être dissociée en usufruit et nue-propriété, il est possible d'avoir recours à cette solution pour un placement sur le long terme, par le biais d'un viager ou de la pierre papier et du démembrement de parts. Pensez à vous adresser à des professionnels de l'investissement immobilier, comme Altarea Patrimoine, pour une transaction pleinement réussie.

Qui peut acheter en nue-propriété ?

L'achat en nue-propriété consiste à acheter les murs d'un bien immobilier sans pouvoir bénéficier du bien en lui-même pendant une période donnée. Il peut être réalisé par des particuliers, le plus souvent avec un bailleur social comme usufruitier. Les avantages de cette forme d'investissement sont nombreux, notamment fiscaux, et peuvent être transmis aux héritiers de la génération suivante.  

 

Lexique de base sur la nue propriété

Nue-propriétaire

Un nue-propriétaire est le titulaire d'un droit de propriété qui lui donne la faculté de disposer d'une chose mobilière ou immobilière, mais sans lui conférer l'usage, la jouissance et les fruits. L'achat immobilier en nue-propriété se fait par démembrement, ce qui signifie que le droit de propriété est séparé du droit d'usage et de jouissance.

Usufruitier

Un usufruitier est une personne qui a le droit d'utiliser un bien et de percevoir ses revenus, sans en être propriétaire. L'usufruit est défini dans le cadre d'un démembrement de propriété, souvent lors d'une succession. Il s'agit du droit de jouir d'un bien dont une autre personne est nue-propriétaire, à condition qu'il soit conservé. L'usufruitier ne peut pas disposer du bien, cette prérogative étant réservée au nu-propriétaire.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui divise la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. La nue-propriété donne au titulaire le droit de disposer de la chose objet du droit, mais sans les droits d'usage et d'habitation. Le démembrement prend fin au décès de l'usufruitier, à ce moment le nu-propriétaire devient l'unique propriétaire du bien sans droits de succession. Il nécessite l'intervention d'un notaire et des frais notariaux sont à prévoir

Période de démembrement

La période de démembrement est la durée pendant laquelle un acte juridique divise la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. La période de démembrement prend fin au décès de l'usufruitier, à ce moment le nu-propriétaire devient l'unique propriétaire du bien sans droits de succession. Le démembrement de propriété est un acte juridique gratuit qui nécessite l'intervention d'un notaire et des frais notariaux sont à prévoir. La valeur de la nue-propriété est généralement inférieure à celle de la pleine propriété, avec des taux variant entre 10% et 20% selon l'âge de l'usufruitier.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt dû par tout particulier dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. Il remplace l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018 et concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur nette du patrimoine imposable est calculée après déduction des dettes existantes à cette date, à condition de pouvoir les justifier.

Donation

Une donation est un acte volontaire de transmission de son patrimoine qui permet d'anticiper la succession et de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants. Elle peut être réalisée de son vivant par une personne qui veut transmettre certains de ses biens. Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé. Une donation en avancement de part successorale consiste pour un donateur à attribuer à un héritier réservataire, tout ou partie de sa part d'héritage.